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第五屆清華同衡學術周6月5日在北京開幕

聽說北上廣深的房價橫盤了、房租下跌了，很多人對此不以為然，他們的理由是城市化率、貨幣政策、供求關系等等，但本文想拿另外一個解釋系統(tǒng)來聊一聊這個話題，那就是人類生息方式的變革。

這兩天在北京參加清華同衡學術周，這是規(guī)劃行業(yè)頂尖的學術交流活動，我印象中最深的是中國社科院的倪鵬飛先生拋出的一個論斷，他非常看重人類生息方式的變革，并提出“四個時代”的概念：

漁獵采集——分散流動的生息；

農業(yè)時代——分散固定的生息；

工業(yè)時代——聚集固定的生息；

智能時代——聚集流動的生息。

不動產的價值與人類的生息方式緊密相關，我個人把這四個時代理解為不動產的四個時代。

在漁獵采集時代，人類追逐水草或魚蝦為生，表現(xiàn)出“分散流動”的生息方式，連“定居”都談不上，所以這個時代還沒有不動產的概念。

在農業(yè)時代，因為農業(yè)生產的需要，表現(xiàn)出“分散固定”的生息方式，人類有條件定居了，于是就出現(xiàn)了不動產概念，但因為這種定居是分散式的，沒有形成聚集效應與緊缺效應，所以這個時代的不動產是不值錢的。

到工業(yè)時代，即要定居生活，又要集中生產，所謂“聚集固定”，于是出現(xiàn)了現(xiàn)代城市，聚集效應與緊缺效應兼具，這個時代的不動產是最值錢的。

到智能時代，基礎設施高度均衡化與智能化，人類活動的聚集效應越來越強，但對地理位置的依賴越來越小，在空間上表現(xiàn)出高度的流動性，所謂“聚集流動”。在這個時代，聚集仍然有必要，但“定居”的生息方式受到?jīng)_擊，不動產的價格將回歸理性。

在“聚集流動”的時代，人們會頻繁地更換居住地，買房子可能得靠租金來獲得收益，而不是炒買炒賣，合理的租售比會成為房價的指揮棒，就像一個成熟的股票市場，股價往往是由市盈率來決定的，而不是靠炒概念。

毫無疑問，中國正在進入一個“聚集流動”的智能時代。首先，我們的大城市仍然在變大、變密，聚集效應仍然強大，但隨著基礎設施的高度均衡化，區(qū)域發(fā)展的差距正在縮小，再加上汽車、高鐵、飛機的快速普及，人們的出行越來越便利，經(jīng)濟社會活動表現(xiàn)出高速的流動性，而不局限在某個特定的地理位置。

舉幾個例子，20年前，因為基礎設施的不均衡，像富士康這樣的企業(yè)只能落戶深圳這樣的沿海城市，但到了最近5年，中小城市與中西部地區(qū)的基礎設施水平大幅提升，富士康可以到鄭州生產iphone了，美的可以到合肥生產空調了，華為可以到東莞搞研發(fā)了，互聯(lián)網(wǎng)大會可以到烏鎮(zhèn)辦了，大數(shù)據(jù)峰會可以到貴陽開了……我國的經(jīng)濟社會活動表現(xiàn)出高度的流動性，不再局限于沿海大城市。

人本身的流動性也越來越高，改開之前，國人的流動性是很弱的，大部分都是一個單位、一個城市、一輩子，改開之后，沒有多少人有耐心在一個單位干一輩子，跳槽現(xiàn)象司空見慣，但換城市還是比較慎重的，但最近五年，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)與高房價的推動以及戶籍門檻的適度放開，換城市就像換工作一樣常見了，很多80后、90后在30歲之前就有多個城市的工作與生活經(jīng)歷。

我自己在武漢上的大學，畢業(yè)后到北京、廣州、深圳都有過較長期的工作與生活經(jīng)歷，換城市對我來說，不算一個很大的決定。我現(xiàn)在常居廣州，也許會一直住在這，也許還會去到更喜歡的城市。我一直都認為，人與城市的關系，最好是保持戀愛關系，而不是婚姻關系，因為遷徙自由比落葉生根更值得向往。

前天，我和幾個校友在北京小聚， 其中有兩個學弟的年薪已經(jīng)達到50萬，但他們都計劃在兩年內離開北京回到老家省城，這個決定并沒有讓他們感到艱難或者沉重，反而是某種輕松與淡定。在他們看來，像北京這樣巍峨與輝煌的城市，能夠在這里度過一段精彩的時光就可以了，真沒必要在這里扎根，因為扎根成本是每平方米10萬元，比奢侈品還奢侈品。

喜歡不一定就得擁有嘛。套用羅永浩的一個比喻，對一個經(jīng)常出差的人來說，坐飛機的確是個剛需，但沒有多少人會想到攢錢買飛機，享受飛機最聰明的方式不是擁有而是租賃，你只需要花幾千甚至幾百塊的機票就能享用到價值幾十億元的高科技昂貴商品。

在高房價的推動下，肯定會有越來越多的人離開北京，但我并不認為這是北京衰落的開始，相反，北京正在無限接近紐約，成為更好的自己。紐約是一座怎樣的城市？這座城市37%的人口出生于海外，70%以上的居民都是租房住，全世界的人都慕名而來，但大多只是為了度過一段精彩的時光，而不是扎根在這里成為一棵樹。成為一名紐約客要比成為一名紐約人更值得向往。

我的朋友周看看曾經(jīng)用這樣一段文字描寫過紐約：

人們總是野心勃勃地來到紐約，也有許多人選擇離開。

只要當下站在這片土地上的人，不管貧窮還是富貴，都有資格把自己叫做“紐約客”（New Yorker）。反之，離開了這里的人們，往往也真像一個客人一樣，把自己的紐約標簽摘掉，沒有任何留戀。

真正卯足勁兒要扎根于此，讓子孫后代都變成紐約人的人并不多。

在紐約的美國人的軌跡往往是：二十歲出頭來到紐約，到了三十幾成家，四十幾膩味，五十幾養(yǎng)老的時候，或者隨便什么理由，又遷到美國其他城市，甚至加拿大或者歐洲。對于云集于此的各國精英亦然。

我希望有一天，把這段話里的紐約替換成北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢之后同樣成立，人們可以更自由地選擇城市，而不是被城市所綁架，被高房價所奴役。人有聚集而居的天性，又有遷徙自由的追求，那么今天就是最好的時代。未來10年，中國的基礎設施會更加均衡，大部分城市的戶籍門檻會放開，人們的出行會更加的便利，廣大的中西部城市會更加宜居，換城市可以向換衣服一樣簡單而頻繁。

我希望有一天，人們會說，我想成為一名流動的北京客，而不是一個固定的北京人。

（來源：城市戰(zhàn)爭）